Hero Picture: Flickr User Joe Mabel
"如果你还没，我建议你花点时间，漫步长岛市。"
从曼岛或者罗岛，乘坐一班早间渡轮，迎着曾经的百事可乐厂Logo下船，来一顿元气早午餐；
Picture：Blend on the Water
在旧学校改建的MoMA PS1里与亲朋好友相约，或者去旧影棚改造的《动态影像博物馆》里可以触摸的149年的长岛市历史；
行走在街道上，工地的火热，隆隆的地铁，仿佛《了不起的盖茨比》里的布景，带人回那个冒进而又热闹的美国；
傍晚的皇后区大桥披上一抹金色，身影柔和，在某处屋顶，与好友一起，啤酒+烤肉，俯看匆匆的曼岛，无比惬意。
Below Pictures: NYStudents.net
行走在街道上，工地的火热，隆隆的地铁，仿佛《了不起的盖茨比》里的布景，带人回那个冒进而又热闹的美国；
傍晚的皇后区大桥披上一抹金色，身影柔和，在某处屋顶，与好友一起，啤酒+烤肉，俯看匆匆的曼岛，无比惬意。
Below Pictures: NYStudents.net
2019年初，我们在情人节，得知科技巨头和这篇土地“分手”，一时间，LIC的光环似乎失色。
2019年中，在尘埃落定之时，分析数据，抽丝剥茧，我们得以站在更加宏观的视野下去审视长岛市。
我们的结论是：长岛市的吸引力和实际活力，其实并没有因为一场政治风波而降低，反而在某些指标上，不降反升。
本期，就让我们回到长岛市。
2019年中，在尘埃落定之时，分析数据，抽丝剥茧，我们得以站在更加宏观的视野下去审视长岛市。
我们的结论是：长岛市的吸引力和实际活力，其实并没有因为一场政治风波而降低，反而在某些指标上，不降反升。
本期，就让我们回到长岛市。
LIC 夜景
Picture: NYStudents.net
2019年上半年 LIC商业社会整体面貌
“整个行政区经济增长明显，特别是在下列地区：长岛市，法洛克威，法拉盛和牙买加。”
首当其冲的，就是长岛市。
2019年第一季度，LIC的办公楼租赁面积为432,000平方英尺（约40134平方米），比去年全年增加18％。根据商业地产公司 Cushman＆Wakefield 的分析，这是长岛市自2016年第三季度以来最强劲的季度。
与一年前的2018年第一季度相比，长岛市的写字楼租金上涨了9.1％。
其中，A级写字楼（写字楼分级里最好的那一档）租金同比大涨了32％，反映了该地区内企业事业单位对于把事业扎根于LIC的充分信心。
LIC商业地产子市场 Court Square地区更是连续第六个季度上涨。
虽然Amazon HQ2爽约，但是并不代表其他企业不会心水LIC：
- 雅诗兰黛最近表示，将扩大其在Queens Plaza North的Brewster Building的写字楼租约100,000平方英尺 ；这同时也是jetBlue 的总部所在地。
Above Picture: Wikipedia User MHJohnston77
- 百货商店 Bloomingdale’s于17年11月宣布计划在Tishman Speyer新建的JACX 项目内租用550,000平方英尺，把曼哈顿大部分的 Office 和管理人员搬过来，在2019年1月份表示其姐妹百货商店 Macy’s也会租赁273,000平方英尺的写字楼用以办公，百货巨头表示，这样的安排可以更好地让员工协作，并且有利于员工通勤生活；
- WeWork 签下JACX 项目 215,000 平方英尺；
- 纽约长老会医院 和 Weill Cornell Medicine签下JACX 项目 28,000 平方英尺；
- 就连 Amazon HQ2 原先预计入住的 1 Court Square 也就是花旗集团大楼，也由路易斯的管理式医疗服务供应商 Centene 成功接盘，一口气签下了一半的写字楼面积。
The JACX Picture: Tishman Speyer
长岛市的社区组织 LICP 称，步入2019年，LIC地区就业增长速度依旧超过纽约市其他社区，发展热潮没有出现缓和迹象。
虽然纽约市市政层面不会统计失业率，但是结合上面的商业地产数据，可以侧面印证 LICP 数据的可信性。
“自亚马逊跳票以来，来电咨询 LIC地区商业物业价格的手机电话还是一直响个不停。”
虽然纽约市市政层面不会统计失业率，但是结合上面的商业地产数据，可以侧面印证 LICP 数据的可信性。
“自亚马逊跳票以来，来电咨询 LIC地区商业物业价格的手机电话还是一直响个不停。”
LIC，全美国最有活力的天际线
2019年上半年 长岛市住房市场分析
那么，对于个人而言，长岛的房产价值究竟会不会受影响大跌？长岛房市究竟何去何从？
先看租房。
下图是一张历年来 LIC 公寓楼的租金走势图，数据来源是知名的纽约地产信息平台 StreetEasy:
Picture: StreetEasy Data Dashbroad
从2010年1月到去年，和大纽约地区整体的租赁住房价格波动规律一样，LIC 地区的住宅楼的租金每年的1月或2月份左右开始上涨，8月底或9月左右，随着学校开学、美国传统假期临近等原因租金略微下降。
“亚马逊要来”的消息是在2018年11月，当月长岛市租金中值是$3092，接下来的12月的租金中值基本保持不变为$3095，与此同时，纽约整体的租金水平却在下降。
2019年2月，也就是租赁市场回暖的时候，亚马逊做出撤回第二总部的决策，但这并没有组织纽约居民用脚投票，搬到LIC。
而这次的房租增速和持久程度，开始甩开其他社区。
通过下图可以看得很清楚——
从2010年1月到去年，和大纽约地区整体的租赁住房价格波动规律一样，LIC 地区的住宅楼的租金每年的1月或2月份左右开始上涨，8月底或9月左右，随着学校开学、美国传统假期临近等原因租金略微下降。
“亚马逊要来”的消息是在2018年11月，当月长岛市租金中值是$3092，接下来的12月的租金中值基本保持不变为$3095，与此同时，纽约整体的租金水平却在下降。
2019年2月，也就是租赁市场回暖的时候，亚马逊做出撤回第二总部的决策，但这并没有组织纽约居民用脚投票，搬到LIC。
而这次的房租增速和持久程度，开始甩开其他社区。
通过下图可以看得很清楚——
2019年至此，我们可以发现 LIC 的住房市场依旧抢手。
其实，早在亚马逊风波之前，LIC 就已经是纽约乃至美国房地产市场最具活力的一面，仅以租赁公寓项目举例：
其实，早在亚马逊风波之前，LIC 就已经是纽约乃至美国房地产市场最具活力的一面，仅以租赁公寓项目举例：
- 新世贸中心背后的传奇地产开发商Larry Silverstein 在最近的一次 The Real Deal 论坛上就表示，将会在未来数年在LIC建起来一个巨大的的住宅项目，会有3000千套的左右的公寓投入LIC；与此同时，Silverstein Properties 在该区域的拿地节奏，一直稳扎稳打。
- 另一边，开发商 Durst Organization 的巨型项目 Halletts Point 的第一栋楼也于2019年早些时候上市，该项目预计会由7栋楼组成，提供2020套公寓。虽然这个开发商最近因为纽约州新租房法的一些条款而放话停建，但是由于后续S6571A法案的修正，相信还是说归说，建照建，截至本文发稿时，他们的官网上依旧可以看到这个项目的完整规划:
Picture: Durst Organization
长岛市的起飞其实可以追溯到更早：从2013年开始，长岛市就已经开始了他的变身——
其他知名开发商诸如 Rockrose，TFC Cornerstone还有Tishman Speyer 都富有远见的购入大片的商业用地，建成了了河边的Central Blvd 公寓群和以 Hayden、LINC、Eagle Loft 还有 Jackson Park 为代表的Court Square 公寓群。
其他知名开发商诸如 Rockrose，TFC Cornerstone还有Tishman Speyer 都富有远见的购入大片的商业用地，建成了了河边的Central Blvd 公寓群和以 Hayden、LINC、Eagle Loft 还有 Jackson Park 为代表的Court Square 公寓群。
看完租房，再看商品房购买的情况。
下图是我们统计的最新的LIC地区售出产权公寓的对比图。
有两个维度的对比：
第一个维度是和其他热门买房区域的对比，可以看出，LIC地产市场活跃度全美第一的标签不是浪得虚名，商品房合同受理量甩开其他社区好几条街；
第二个维度是对比5月该地区的房价中位数，房价中位数是地产行业常用的一个比较指标，橙色代表高于这个数字的合同数量，蓝色代表低于这个数字的合同数量。
下图是我们统计的最新的LIC地区售出产权公寓的对比图。
有两个维度的对比：
第一个维度是和其他热门买房区域的对比，可以看出，LIC地产市场活跃度全美第一的标签不是浪得虚名，商品房合同受理量甩开其他社区好几条街；
第二个维度是对比5月该地区的房价中位数，房价中位数是地产行业常用的一个比较指标，橙色代表高于这个数字的合同数量，蓝色代表低于这个数字的合同数量。
如果橙色多于蓝色，则表明该地区房价正在升值，短期内有入手价值。图中，符合条件的区域只有 LIC，Downtown Brooklyn 和 晨边高地。而后两个地区，由于缺乏新建楼盘，在市场活跃度上被 LIC 再次远远甩开。
2019春夏，我们推荐过的 LIC 产权公寓有：
2019春夏，我们推荐过的 LIC 产权公寓有：
LIC 2019 Q1&Q2
买房推荐
还有两个非常优质的房子，那就是大名鼎鼎的 THE GALERIE 和 QNS 44。THE GALERIE已经是现房，最近，我们陪同许多我们去年的购房客户验收了这栋楼，准备陆续乔迁新居。
都只剩个位数的房源了。
都只剩个位数的房源了。
通过以上分析，可见步入2019年，长岛市住房市场依旧健康，不但没有受到亚马逊风波的冲击，反而凭借本身的实力，保持着对于个人和机构业主的强烈吸引力。
历史上, LIC 有三个里程碑性质的事件：
- 1980年代港务局推出的Queens West分区和重建项目
- 1990年开业的花旗银行的150万平方英尺写字楼 One Court Square
-
2001年的土地使用规划更新 (Picture: NYC Gov.)
还有人略有遗憾地说过，亚马逊在去年11月宣布 HQ2入住LIC，本来可以是第四个里程碑事件。
我却非要说：如果要有什么第四个里程碑事件，那么其实就是今年情人节的“亚马逊分手”。
正是因为这次风波，再次将 LIC推到了舆论的风口浪尖，推到了受制于曼岛发展空间的企业的心窝，推到了无数租房买房业主的案前。
最终，这片土地，用实力向世界展示了自己的本质——纽约市城市竞争力的最前线。
我却非要说：如果要有什么第四个里程碑事件，那么其实就是今年情人节的“亚马逊分手”。
正是因为这次风波，再次将 LIC推到了舆论的风口浪尖，推到了受制于曼岛发展空间的企业的心窝，推到了无数租房买房业主的案前。
最终，这片土地，用实力向世界展示了自己的本质——纽约市城市竞争力的最前线。
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USWOO 美窝房产，是 OSSC （北美留学生网）旗下的专业北美房产服务品牌。公司目前在全美拥有全职地产经纪300逾人，总部位于美国波士顿；在纽约、加州等地也设有分部。
纽约留学生网房产服务部是 USWOO 的租赁品牌，2018年，纽约留学生网房产服务部继续领跑大纽约地区租赁市场，是市场占有率第一的公司。在大纽约地区和主流地产开发商、公寓管理集团紧密合作，长期拥有独家房源和优选服务待遇。
从2012年起开始，USWOO 美窝房产随着北美留学生网旗下各地区“留学生网”一起成长，长期致力于服务在美留学、生活、工作的留学生群体。几年来，公司已累计成交超过上千单，营业额超过上亿美元，业务涵盖房产买卖、留学租房、商业地产以及地产投资、建筑，业务区域不断扩展。
在纽约，USWOO 除了协助客户群体解决租房的需求，更善于帮助留学生家庭实习买房的愿望。
长期以来，我们就是 LIC 的各大商品房的重要合作方；在 The GALERIE、Star Tower、Skyline Tower 的预售阶段，专属经纪待遇让我们可以提前拿到房源和户型图，呈现给潜在买家；在市场供应最紧张的时候，协助客户递交 Offer，谈判拿到最好的折扣。
在我们的参与下，Star Tower、Skyline Tower 取得了正式开盘前售罄 40%的光荣战绩。
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在我们看来，USWOO 美窝房产服务的核心环节就是在充分沟通的基础上，把我们对海外楼市的理解和具体需求有机结合。
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