2019 New NY Rent Law

解析 2019 纽约州租房法

史上最强租客保护法为何一边试图解决住房危机，一边苦了留学生？

July 2019

– 引言

6月中，纽约州旧租房法到期，新的租房法通过。
这次新法的通过过程可谓沸沸扬扬，余波也在持续发酵，其中对于房租能否提前预付的条款，更是直接波及到了在找房或者换房的纽约留学生们。
在纽约留学生网，我们一直致力于解决大家留学之路上的后顾之忧，成为大家身处大洋彼岸的最坚实的臂膀。今天，就让我们向大家梳理一下事情的来龙去脉，以及应对措施。

Bill S6458

6月14日，州长库默签署了代号为S6458的法案，让两院通过的《2019年住房租金稳定和租户保护法案（Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019）》生效。
这份法案，被广泛认为是”史上最能保护租客权益的“一版纽约州租房法，并且不同于之前租房法，这份法案，永久生效。
<blockquote class="twitter-tweet" data-lang="en"><p lang="en" dir="ltr">The <a href="https://twitter.com/NYSenate?ref_src=twsrc%5Etfw">@NYSenate</a> just passed <a href="https://twitter.com/hashtag/S6458?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#S6458</a>, the most progressive package of tenant protections in a generation. Stay tuned as we break down what's in the bill and update you on its progress. Let's get this bill signed into law! <a href="https://twitter.com/hashtag/HousingJusticeForAll?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#HousingJusticeForAll</a> <a href="https://t.co/YBDVJ02zlr">pic.twitter.com/YBDVJ02zlr</a></p>— NYS Senator Zellnor Y. Myrie 米维 ?? (@SenatorMyrie) <a href="https://twitter.com/SenatorMyrie/status/1139613570851905537?ref_src=twsrc%5Etfw">June 14, 2019</a></blockquote><!-- [et_pb_line_break_holder] --><script async src="https://platform.twitter.com/widgets.js" charset="utf-8"></script>

NYC RGB Adjustment

在这个基础上，6月25日，在曼哈顿下城，纽约市租金指导委员会（Rent Guidelines Board，简称 RGB）根据该法案，通过了最新的纽约市【租金稳定型公寓】的年涨租限制:
然而民众发现，新规定的涨租指标和去年的一模一样。
于是和以往所有的RGB决议一样，租房市场两头都不开心——房东觉得自己都快养不起自己的房子了，房客觉得还是涨得太多。

对于留学生租房的冲击

本地长期居民和房东围绕【租金稳定型公寓】的矛盾由来依旧，但是新租房法对于留学生群体，却有额外的分量十足的冲击。
下面是我们和一些纽约主流公寓楼的来往邮件截图:
图片来源：纽约留学生网房产服务部 Ace Team

截至本文发稿时，LIC 大部分公寓已经表示不再接受预付一年房租的支付方式；纽约曼哈顿、布鲁克林

各大主流公寓也陆续表示

“新租房法下，预付不再可能！”

面对这个猝不及防的政策变化，最近租房的同学们的反应普遍都是
“我的天，突然不能预付，租房就只能买担保…留学为何如此艰难?”
“我看了法案的报道啊，通篇没有说不给预付的，怎么回事？”
“等下，我想住的Sky、JP，他们不是1974年前的楼啊，为何被这个租房法给管住了？”
不慌，请再花8分钟，让我向大家解析最近通过的一系列租房法案影响到我们租房预付的具体条款，以及对策。

The Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019

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Security deposits

Security deposits are now limited to one month’s rent, and landlords must return them within 14 days of the tenant leaving the unit — along with an itemized statement covering any deductions made.

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Days before a notice of rent raise

Landlords must give at least 30 days’ notice to tenants if they intend to raise the rent of a unit by more than 5 percent. The longer a tenant has been in place, the more notice a landlord must give of a large rent increase: 60 days’ notice for a tenancy or lease of one to two years, and 90 days’ notice to a tenant who has lived in a unit for at least two years or has a lease of at least that length.

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Rules related to eviction

If a tenant has been evicted, judges are now permitted to postpone that eviction for up to one year (up from six months) if the tenant can’t find somewhere similar nearby to live. Housing courts also must consider how an eviction will affect the tenants’ health and well-being, including the school attendance of children who live in the unit.

Unlawful evictions of a tenant are now a misdemeanor, subject to a fine of $1,000 to $10,000.

Instead of 10 days to fix lease violations, tenants now have 30 days.

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Fewer Application Fees

Application fees on apartments are limited to $20, even if they include a background check.

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The Prohibition of Blacklisting Certain Tenants

The blacklisting of purportedly troublesome tenants by landlords is now prohibited.

《纽约时报》等主流媒体的报导，一般就会列出这几条作为重点。

粗略看下来，很容易以为其中对于押金的限制，直接导致了现在很多租赁大楼，不敢收受半年或者一年的房租。

其实不然。

押金（deposit）不等于预付（prepay）的房租，而且这些条款，只适用于【租金稳定型】公寓。

仔细阅读法案，还有有这样一个规定：

核心法条

没错，法律原文就是这样花花绿绿的，好奇的化可以文末加一下作者，索要法案原文pdf。
核心的是那段绿色的法条。开头的大段文字，都在罗列纽约市近百年来租房管控下，受到政策照顾的各种公寓类型；然后话锋一转：
除了上述公寓楼
市面上的其他所有公寓，
不仅仅是押金，
甚至连先款
（Advance）
也被限制在一个月内。
而先款，也就包括了预付一年租金这样的国际生租房常规操作。
这也就解释了，为什么Jackson Park、SKY这样的新晋公寓楼，依然受到这个法律的“眷顾”，不可提前拿钱——哪怕是为了读书有个地方住，主动把一年房租拱手送上的留学生们。
从这个方向思考下去，似乎这个州对于每年数十万的纽约留学生，没有提供提供足够的考虑。
“国际生纽约租房，为什么这么难？”或许你会问。
但是问题或许没有那么简单。

纽约常年性的住房危机

别说国际生，就算是美国学生，在纽约租房都难！
去年纽约时报调查得出一个惊人的结论：纽约市11万学生“无家可归”。
可以点击这里查看这篇文章。
纽约市符合 Homeless标准的学生的人数，占据了全州的大头，甚至超过了超过了州府奥尔巴尼的总人数。
进入现代社会以来，纽约长期受到住房短缺的困扰。
20世纪早期，纽约市的人口激增，房租应声飞涨。对此，纽约市政界的主流态度是：
房东漫天要价？自由市场，这不是问题，供求自己会平衡的。
两次世界大战的到来，打破了这种自信。
战事的需要掠走了大量的资源和人力，阻碍了住宅楼的建设，造成了全美范围内的住房短缺，而作为工业、航运、金融以及人才中心的纽约，更是饱受其苦。
一战时，纽约市租赁房屋空置率：1%。这是什么概念？市面上99%的用来租的房子，都已经住满人了。1920年，联邦政府通过《应急房租法案》, 一夜之间，全纽约市所有的公寓，都变成了“租金受控型”公寓。1942年，联邦政府通过《紧急价格控制法》，纽约市冻结了全纽约出租公寓的租金，勒令房东保持房租当年3月1日的水平不变。
战后，纽约州依旧保留了“租金受控型”公寓制度。60、70年代，【租金稳定型】公寓相关的立法也逐渐成型，这两套制度构成了纽约如今的租金管制基础。然而，1994年和1997年的一些不够严谨的立法选择，让纽约市的住房政策的有效性，大打折扣。
举个例子
90年代，一旦租金超过每月2,000美元，这套公寓就可以退出【租金稳定型】公寓计划。
虽然当时的租金中位数每月才600美元，但照着这个目标，房东很快通过翻新公寓、增加设施等方法，将租金提高到2000美元，进而将自己手头的公寓从租金稳定计划里抽出来，获得随意标价的权力。
这样以来，纽约市的房租，随着信息化浪潮“新经济”时期的到来，又只能是一阵突飞猛进。综合看过去100年纽约的房租曲线，大致是这样的：

那这一切说明什么

战后稳定一阵后，基本上就是一路狂飙，90年代高峰时，租金之高，现在看来都有点难以置信。
金融危机后，才有所降低，回归理性。
最新的纽约市租赁房屋空置率：3.63%。
这远低于全国空置率 6.9％。
这也说明，纵然政府百般努力，仍旧无法摆脱租房难的现实。
所以，与其问为何留学纽约为何这么难租到房，不如接受现实，思考一下如何快速地拥有自己的立足之地。

不能预付，还有什么支付方式能在纽约租房？

1. 个人工资证明月付

如果你从外州来纽约租房，且有合法工作，年收入加起来达到月房租的40到45倍，即可正常月付。
当然，这种情况下还可能要之前房东的推荐信，以及查信用记录。
三大信用记录查询公司：Experian (TRW) Equifax (LBI) Transunion (TU)。
一般的信用记录报告上都会显示这三家信用记录公司给你打的信用分数。通常来说租房对信用分数的要求不算太高，640分以上通常即可接受，但是你得有。
开通信用卡半年以上，按时还款的话，一般来说分数肯定就能达到这个水平以上了。
如何依靠学生身份开通信用卡，提前积累信用，欢迎联系纽约留学生网微信公众号后台，索要最新《2019纽约留学新生手册》。

2. 找个人担保人

个人担保人，顾名思义，就是愿意以个人财力为你的房子做担保的人，一般是你的亲戚或者好朋友。
满足担保人的条件挺高：拥有美国收入的个人，年收入需要达到月房租的70倍以上，有的情况会高达80倍甚至更多，部分楼盘还要求担保人是纽约州、新泽西州和康涅狄格州三州之一的居民。
无论你问谁，他们必须提交的文件有这些：
  • 至少有四个最近的工资单
  • 两年的纳税申报表
  • 最近的银行对账单
  • 社会安全号码，州身份证或护照
  • 流动资产（如股票，证券和债券）的证明
如果担保人对于这些个人信息的安全感到不安，也可以选择和大楼交涉，让他们直接从担保人那里联系，获得上述文件。

3. 找机构担保人

以租房担保公司“Insurent”为例，需要支付一个月的租金做保险费 (premium)，就能有足够的资质租到理想的房型。
市面上提供租房担保产品的公司有以下五家：
  • Insurent
  • The Guarantors
  • Jetty
  • Leap
  • Rhino
一般而言，大楼会有指定合作的担保公司，所以从它们当中挑选的时候，也要考虑到自己申请的公寓的政策。

新版纽约州租房法的余波

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2019新租房法一出，房东这边普遍叫苦，媒体已经披露，已经有消息称，至少两个房东组织已经打算直接上诉，告新法违宪。
华尔街日报也发文，警告新法案的经济冲击：
此外，《2019年住房租金稳定和租户保护法案》当中关于 421-a 免税法案下的建起来的公寓的模糊措辞，也在地产界引发一片哗然。
这份法案在商议阶段，一个笔误，意外地将所有的市场价格的 421-a 免税法案公寓置于永久租金管制之下，引起地产开发商一片哗然。
421-a 免税法案，是支撑诸如 LIC 在内的社区的升级建设的一股重要的经济刺激，也是不少 Condo 业主买房的重要考虑因素。

开发商 Durst 在LIC Astoria 地区有一个重要在建项目，在听闻新租房法最终通过后，派出发言人直接表态：

“还让我们继续（在LIC）建公寓？不可能了。”
对此，在新租房法通过后，州参议院赶紧通过了一项补救法案，澄清了有关适用于421-a 法案的公寓楼的租金管控——维持之前的优惠正常不变，也不管制这些公寓的房租。
开发商和买房者们，现在又得以松一口气。
这次新租房法的造成的广泛影响，以及后续立法“打补丁”的行为，确实属于意料之外，我们会继续跟进围绕纽约市围绕该法案的各种最新租房指导政策的进展。

留学路上，一路相伴

从2012年起开始，纽约留学生网房产服务部就致力于满足在美留学、生活、工作的留学生群体的租房、买房需求。几年来，公司已累计成交超过上千单，营业额超过上亿美元，业务涵盖房产买卖、留学租房以及商业地产，业务区域不断扩展。2018年，纽约留学生网房产服务部继续领跑大纽约地区租赁市场，是市场占有率第一的公司。
我们拥有着独特的视角和经验优势——在过去的两周，我们和各个公寓楼紧密联系，熟知主流公寓大楼最新的入住申请政策，对于主要担保机构的申请流程也已经非常熟悉。
在这个注定不平静的租房季，有我们帮大家保驾护航，请各位放心，一定会有地方住的！
也请要租房、换房的同学抓紧时间，联系您的纽约留学生网房产服务专员；或识别下方二维码，加官方市场微信，进一步咨询。
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