《纽约租房简介》是纽约留学生网精心编撰独家推出的租房攻略,从创世伊始,就开始不断更新,定期更新,为大纽约地区数以万计的留学生找到舒适、安全、交通便利的好房提供了宝贵的指导。

2019 年秋季租房的同学们,正在面临着前所未有的严峻形势:今年的纽约公寓数量供不应求,最新 StreetEasy租房报告表明大纽约地区租金已经创下新高——所以说,19年秋季入住的你,你需要做足功课,提前订房。

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租什么?纽约租房的几种类型

DORM(学生宿舍)

是学校分配给学生居住的最常见的房屋类型,尤其是本科生。Dorm通常为两人一间,但是大多数生活设施都为共同使用,比如浴室和厨房等。Dorm安全性最高,一般都会有保安或舍监人员,而且学生申请Dorm没有收入限制,能够省去租约签订的一系列麻烦。但缺点是房租往往贵于校外租房且两人一个房间大大减少生活的私密性,每天作息也需要和舍友相互迁就;纽约不少学校的宿舍不允许假期留宿,对于假期晚回家或不回家的留学生有些不便。

RENTAL BUILDING APARTMENT(公寓)

就是大家经常说到的Apt,是最为常见的一种房屋类型。通常整栋楼由统一的管理公司进行管理和出租,只租不售。有多种房型选择:Studio、一房一厅、两室一厅(解释见后面章节)等。公共设施一般较为齐全,比如集中供水(water)、供暖(heating),有公共洗衣房(laundry)等。较为高档的公寓还会有门卫(doorman)、健身房(gym)、露天顶台(roof deck)和公共会客厅(Lounge)等。此类Apt安全性较高,多数公寓都有门卫;管理正规,大多数公寓都有专门的物业公司对整栋楼的设施和卫生清洁进行管理和维护。申请过程通常也最为正规和复杂,但好处是你的邻居也都是经过严格审查背景,不需要担心住户鱼龙混杂。

PERSONAL OWN APARTMENT(个人业主出租的公寓)

此类Apartment和Rental building几乎没有区别。不同的是所有权属于个人(也就是个人房东),而不是管理公司。通常都是与屋主签订租房合同,而不是管理公司。当然整栋建筑还是会有委托的物业公司进行日常维护。高档Apartment申请也与Rental building相似,需要查信用收入,唯一的好处是如果你足够爱护房屋,并取得房东的信任,之后续约时租金涨幅相对较小。但缺点是如果碰上房东人品不好的话,可能会就设备维护、押金返还等问题上,产生不必要的纠纷。

HOUSETOWNHOUSE(别墅/联排别墅)

别墅应该说代表了美国绝大多数人的居住状态,通常都会有一片附属的院子。但几乎不会在人口密集的曼哈顿出现。纽约周边的皇后区(Queens)和布鲁克林(Brooklyn)会找到此类的房屋出租。屋主在拥有House的所有权(包括土地)的同时,也要自己负责物业。比如铲雪,除草和粉刷外墙等。优点是价格便宜。House通常没有物业管理费,且房间比较多。如果几个同学一起合租的话,分摊下来就很合算了,而且由于是房东自己的房子,所以租约各方面应该都可以比较灵活。缺点是由于没有固定的物业公司,电器、卫生出了问题,都需要和房东直接交涉维修,比较麻烦。如果直接临街,不是在好区的话,安全值得担忧。

住什么?纽约租房的户型格局

STUDIO(开间/统仓)

只有一个房间,或是说客厅和卧室是不分开的。算是Apartment中比较特殊的一种房型。通常包括一个卧室区,厨房区,生活区和卫生间。所有的区域除了卫生间外都是连通、没有隔断的。大小一般从20到50平方米不等。相较于一室一厅等房型,性价比更高。麻雀虽小,五脏俱全,非常额适合年轻情侣或单身青年租住。缺点是由于厨房没有隔断,并且与卧室直接连通,不适合做油烟大的饭菜。

ALCOVE STUDIOL型开间/统仓)

比普通的Studio房间面积大,且一般是L型的,所以客厅和卧室是可以区分的,只是没有墙和门来分割。

CONVERTIBLEFLEXIBLE(客厅隔间)

一般是用墙或隔板或衣柜之类的隔断物把一房一厅或两房一厅的客厅隔出来作为一个房间。这在租金昂贵的纽约是非常常见的。性价比高,租金通常要比单独的卧室便宜不少;缺点是纽约大部分大楼规定隔房间时不能完全封闭(比如隔墙不能封顶),再加上隔墙用的材料一般也都比较简易,隔音效果比较差。

1B1B(一室一厅)/ 2B1B(两房两卫)/ 2B2B(两房两卫)

这些都是传统意义的公寓房型,也是在预算有限或者好朋友住一起的时候经常选择的户型——一般客厅也可以隔断成为 convertible/flexible, 进一步提高性价比,在出来乍到的留学生群体中,租这些户型也是非常普遍的,在这里不再多做介绍啦。

⚠️不过需要注意的是,大家会看到的 2B1B 还有 2B2B 户型描述里,第二个B说得是卫生间,而非国内常用的“厅”的概念。

纽约租房特点和注意事项

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严格把关租客身份,担保不容易

在纽约租房,几乎所有的房东或管理公司都要审核申请租房者的背景、信用和收入,一般的要求都是租房者的年收入必须是房租的40倍而且信用分数高。由于刚来美国的留学生一般没有信用评级,也没有收入,所以一般房东或是管理公司的处理办法有以下几点:

1、预付六个月或是一年的房租,一般越好的房子要求越高。

2、提供 Guarantor(担保人),担保人要提供信用和收入证明或资金担保,出示的年收入或资金证明需要是房租月租的80倍——由于纽约的房租本身就很贵,所以这个工资要求,对于一般美国家庭而言,也是一个非常高的要求。

3、有些公寓楼接受 Insurant Company 就是我们说的担保公司,由保险公司作为担保人,提供 Lease Gurantee ,这样我们就可以月付房租,担保公司的费用一般是一个月房租——在很多时候,囿于种种原因,支付这一个月房租给保险公司往往也是在这座竞争激烈的城市顺利租房的唯一办法。

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房租一般包括 UTILITY(日常开销),但是供暖费用可能是个坑

一般公寓楼的房租都包括水、煤气(Gas)和暖气(Heat),也有的会加上电全包。

由于纽约纬度较高,冬季漫长且严酷,所以市政府强制纽约五大区的居民楼供暖5-6个月,并且不收取供暖费用,所以如果租住在 NYC 以外的地方,大楼又不包暖气,那将会是一笔不小的生活开支,需要慎重考虑。

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有大型管理公司打理的房子舒适度更好

大楼工作人员专业度更好,楼下doorman更加尽职,冬季供暖更充足,可以免费更换年限到期的厨房、卫生间的各种电器和设施,上门维护、开锁也很方便。

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招室友要注意

租房时,如果是以室友的形式招租进去,需要了解这个房子的租约什么时候到期,整个房子的房租是多少,续约时需要预付多久的房租。

室友的生活习惯也要把关好,否则会影响大家的生活起居。针对留学生的本地中介公司,一般也会提供拼室友的服务。

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房源紧缺,更新快

纽约的房源和其他城市很不一样的地方就是房源更新非常快,在旺季几乎每套房在市场上的时间都只有几天而已。

一方面因为这里不仅仅是有很多大学,也是世界的商业中心很多大公司都在这里,供求严重失衡导致租房如打仗,上午看好的房子,下午可能就已经租出去了。想要货比三家再做出最佳选择的策略在纽约往往是有丢房风险的,物美价廉的房子基本是要以抢的速度租下来。

另一方面 2019 年是美国地产市场触底后的冷静之年,2019年第一季度,纽约的房地产的买卖业务量显著下降,言下之意就是又有更多的人加入了租房大军,而今年纽约市上市的新公寓的数目却又不容乐观——2019,留学纽约租公寓,你需要做好准备!

想要以最低的租金租到好房子的办法就是在上一个租户还没有搬出之前提前预定房子,这样既可以省钱也可以有充分的时间挑选房子。缺点就是要提前预付定金和申请费,如果因为个人原因毁约或不想租这套房子,可能会导致预付的定金不会退还。

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关于区域的选择——还要考虑到时间、安全

1、距离学校不要超过50分钟的路程,因为有些课可能是晚上或是一大早,如果住的太远会导致早上迟到,和晚上走夜路带来的不便。

2、尽量居住在住宅区域,或是有doorman的公寓。住宅区一般都比商业繁华地带要安静安全,有门卫的大楼不仅更安全还可以代为收包裹,不会发生东西寄到无人签收或是放在门口丢失的问题。

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关于中介和中介费

如果是找房产经纪/中介租房子,需要确认房产经纪人是有License 的。佣金是多少,得看具体的服务合同,一般而言:

如果您租的是luxury apartment或者no-fee apartment,中介不从租客这里收取中介费——因为这种情况佣金由大楼出,这也是纽约房地产市场这几年的一个新动向。

如果您还是想租某个私人的公寓,那么一般还是会按照行业惯例,收取一定比例的佣金,一般是年租的15%。

纽约学生租房热门区域:

哥伦比亚(Columbia)大学、福特汉姆(Fordham)大学、纽约理工学院(NYIT)、茱莉亚音乐学院(Julliard music school)、伯纳德(Barnard College)学院位于上西区,学生一般居住在Upper West,或是 Midtown West,地铁1、2、3、B、C可以保证30分钟从中城到达校园。哥大上方是HARLEM区治安不是很好,所以从125 街以上一般没有学生会去住了,120街以下都是安全的。Fordham、NYIT的学生也可以住在Queens ,住在离地铁不远的地方可以保证30-50分钟到达校园。

纽约大学(NYU),SVA 和 The New School/Parsons,佩斯大学(Pace),圣约翰(St John’s)大学 Manhattan 分校,CUNY,SVA,FIT,叶史瓦大学(Yeshiva)Manhattan分校位于Manhattan 中下城,学生一般居住在学校附近或是Queens LIC,Brooklyn Downtown,住在离地铁不远的地方可以保证30-50分钟到达校园。

曼哈顿Midtown中城

  • 中城包括从14街起往北至59街整片区域,自东向西又以5大道为界分为中城东和中城西。
  • 中城西豪华公寓选择很多,而且楼比较新,配套设施完善,交通便利,到曼哈顿绝大多数学校都很方便,一直是学生租房的热门地。
  • 中城东公寓楼大多较旧,但是相应的价格也略低。 从14街往北至23街,1大道往东至河边一片区域被叫做Stuyvesant Town,类似于国内的住家小区。社区内有健身房、球场,环境好,周边配套设施完备。

曼哈顿 Downtown 下城

  • 曼哈顿下城包括14街以南所有区域,其中包含SoHo、FiDi金融区、东西村、下东、下西、格林威治村、TriBeCa等。主要有NYU、Parsons、Pace等学校。
  • 由于SoHo、东西村、TriBeCa等区域内多为walk-up building和较老的公寓楼,条件及性价比较其他区域低,14街Union Square附近房价为纽约最高,学生多会住在靠近中城或FiDi金融区。
  • 除FiDi金融区外,downtown其他区域皆为很有纽约地方特色的区域,多小店、小餐馆及酒吧,还有比较有历史感的特色小楼,非常文艺小清新。特别是西部河边一带,生活安逸有情调。

Roosevelt Island 罗岛/罗斯福岛

  • 罗斯福岛是位于东河上的细长岛屿,夹在曼哈顿和皇后区之间。 罗岛最初的规划是为了给越战退役老兵提供养老的住处,所以岛上优美清净,适合居住。目前岛上居民的主要构成是学生,当地美国家庭和老人。
  • 罗岛也是全纽约最安全的地区。
  • 岛上有一条主要道路Main St,沿街有小餐馆、便利店、超市、学校、图书馆、邮局、警局等,基本生活配套非常完善。

Long Island City(Queens)/长岛城(皇后区)

  • 长岛城 ,位于 Queens 区的西北边的一片居民区,LIC是它的缩写。
  • LIC 是 Queens 区最靠近Manhattan 的地区之一。大家不要被它的名字误导了噢,它与纽约市东北边的 Long Island 是两个不同的地方,而后者才是我们印象中的“长岛”。
  • LIC 环境静中带动,居民一般以白人为主,华人,拉丁人次之。居民区一般以几个主要地铁站为中心分布,交通相对来说很方便,从地铁站可快速进入Manhattan或者是Queens其他地区。
  • 这里最大的特色就是是一片正在茁壮成长的热土,最新川普政府2017年减税计划政府规划的机会区我们去年预测了 LIC 即将成为纽约的798.如果你住的靠近East River东河边的话,就可以欣赏到Manhattan的无敌河景。

upper west side (uws) /上西区

  • 上西区的主要学校有 Columbia University,Fordham University,NYIT 以及茱莉亚音乐学院。
  • 哥大附近房子的优点在于户型大,有3室2卫,4室2卫, 5室2卫等。   大部分刚到来纽约的新生都会选择离学校比较近的位置,便于上课以及熟悉学校周边环境。对于一些晚上上课的同学,住在学校附近会比较方便。
  • 上西还有一块常被留学生选择的区域就是林肯中心,周边环境安全,可步行回家。但是林肯中心周边房子普遍较贵,所以大家一般都会选择合租,客厅也会住人。

布鲁克林 Downtown / BK Downtown

  • 布鲁克林Downtown是布鲁克林众多区域中的一块,是布鲁克林的交通、商业中心。
  • 这里有NYU Tandon、长岛大学等高校,还有各大金融机构的大楼,区内有不Luxury的出租楼。
  • 区域内交通便利,生活配套比较完善,综合来说是布鲁克林地区最适合学生居住的。

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作为美东地区唯一一家专精留学生服务的大型综合信息平台,纽约留学生网拥有大量的专业经纪人团队与庞大的数据库,随时为你提供最真诚的服务、最即时的信息,以及最丰富的房源。我们不仅能够帮助学生推荐最正规、安全、舒适、便利的居所,同时也是纽约唯一能够提供拼凑室友、续租、转租、假期回国短租,接机,电话卡,家具运送等一系列增值服务的团队。

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