《纽约租房简介》是纽约留学生网精心编撰独家推出的租房攻略,从面世伊始,就不断突破自我,领先行业,十年间共服务咨询100万加用户;每年为超过上万的纽约留学生成功租房。

2022,纽约逐渐回归正常的一年。不少在外州和国内的同学们陆续回到纽约,同时Fall的新生们也都开始找房子。因此跟去年相比,需求大幅增加,让纽约的租房市场供不应求。根据最新数据显示,纽约公寓平均涨幅高达30%左右,而房源库存相比去年则是下降了90%左右。

但同学们无需焦虑,美窝早有准备:完善的线上租房流程和丰富的视频库资源,可以帮助大家第一时间租到心仪的房源。

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租什么?纽约租房的几种类型

DORM(学生宿舍)

是学校分配给学生居住的最常见的房屋类型,尤其是本科生。Dorm通常为两人一间,但是大多数生活设施都为共同使用,比如浴室和厨房等。Dorm安全性最高,一般都会有保安或舍监人员,而且学生申请Dorm没有收入限制,能够省去租约签订的一系列麻烦。但缺点是房租往往贵于校外租房且两人一个房间大大减少生活的私密性,每天作息也需要和舍友相互迁就;纽约不少学校的宿舍不允许假期留宿,对于假期晚回家或不回家的留学生有些不便。
Picture: nyu medical school student housing by Flickr user Dan DeLuca

RENTAL BUILDING APARTMENT(公寓)

就是大家经常说到的Apt,是最为常见的一种房屋类型。通常整栋楼由统一的管理公司进行管理和出租,只租不售。有多种房型选择:Studio、一房一厅、两室一厅(解释见后面章节)等。公共设施一般较为齐全,比如集中供水(water)、供暖(heating),有公共洗衣房(laundry)等。较为高档的公寓还会有门卫(doorman)、健身房(gym)、露天顶台(roof deck)和公共会客厅(Lounge)等。此类Apt安全性较高,多数公寓都有门卫;管理正规,大多数公寓都有专门的物业公司对整栋楼的设施和卫生清洁进行管理和维护。申请过程通常也最为正规和复杂,但好处是你的邻居也都是经过严格审查背景,不需要担心住户鱼龙混杂。
Picture: Public Domain

PERSONAL OWN APARTMENT(个人业主出租的公寓)

此类Apartment和Rental building几乎没有区别。不同的是所有权属于个人(也就是个人房东),而不是管理公司。通常都是与屋主签订租房合同,而不是管理公司。当然整栋建筑还是会有委托的物业公司进行日常维护。高档Apartment申请也与Rental building相似,需要查信用收入,唯一的好处是如果你足够爱护房屋,并取得房东的信任,之后续约时租金涨幅相对较小。但缺点是如果碰上房东人品不好的话,可能会就设备维护、押金返还等问题上,产生不必要的纠纷。
Picture:Flickr user Jeffrey Zeldman

HOUSETOWNHOUSE(别墅/联排别墅)

别墅应该说代表了美国绝大多数人的居住状态,通常都会有一片附属的院子。但几乎不会在人口密集的曼哈顿出现。纽约周边的皇后区(Queens)和布鲁克林(Brooklyn)会找到此类的房屋出租。屋主在拥有House的所有权(包括土地)的同时,也要自己负责物业。比如铲雪,除草和粉刷外墙等。优点是价格便宜。House通常没有物业管理费,且房间比较多。如果几个同学一起合租的话,分摊下来就很合算了,而且由于是房东自己的房子,所以租约各方面应该都可以比较灵活。缺点是由于没有固定的物业公司,电器、卫生出了问题,都需要和房东直接交涉维修,比较麻烦。如果直接临街,不是在好区的话,安全值得担忧。Picture:Flickr user Jeffrey Zeldman

住什么?纽约租房的户型格局

STUDIO

(单间)

只有一个房间,或是说客厅和卧室是不分开的。算是Apartment中比较特殊的一种房型。通常包括一个卧室区,厨房区,生活区和卫生间。所有的区域除了卫生间外都是连通、没有隔断的。大小一般从20到50平方米不等。相较于一室一厅等房型,性价比更高。麻雀虽小,五脏俱全,非常额适合年轻情侣或单身青年租住。缺点是由于厨房没有隔断,并且与卧室直接连通,不适合做油烟大的饭菜。

ALCOVE STUDIO

(超大单间

比普通的Studio房间面积大,且一般是L型的,所以客厅和卧室是可以区分的,只是没有墙和门来分割。

CONVERTIBLEFLEXIBLE

(客厅隔间)

一般是用墙或隔板或衣柜之类的隔断物把一房一厅或两房一厅的客厅隔出来作为一个房间。这在租金昂贵的纽约是非常常见的。性价比高,租金通常要比单独的卧室便宜不少;缺点是纽约大部分大楼规定隔房间时不能完全封闭(比如隔墙不能封顶),再加上隔墙用的材料一般也都比较简易,隔音效果比较差。

1B1B(一室一厅)/ 2B1B(两房两卫)/ 2B2B(两房两卫)

这些都是传统意义的公寓房型,也是在预算有限或者好朋友住一起的时候经常选择的户型——一般客厅也可以隔断成为 convertible/flexible, 进一步提高性价比,在出来乍到的留学生群体中,租这些户型也是非常普遍的,在这里不再多做介绍啦。
⚠️不过需要注意的是,大家会看到的 2B1B 还有 2B2B 户型描述里,第二个B说得是卫生间,而非国内常用的“厅”的概念。

纽约租房特点和注意事项

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关于担保的形式

在纽约租房,几乎所有的房东或管理公司都要审核申请租房者的背景、信用和收入,一般的要求都是租房者的年收入必须是房租的40倍而且信用分数高。由于刚来美国的留学生一般没有信用评级,也没有收入,所以一般房东或是管理公司的处理办法有以下几点:
1、提供个人 Guarantor(担保人),担保人要提供信用和收入证明或资金担保,出示的年收入或资金证明需要是房租月租的80倍——由于纽约的房租本身就很贵,所以这个工资要求,对于一般美国家庭而言,也是一个非常高的要求。
2、提供机构 Guarantor(担保公司),以租房担保公司“Insurent”为例,需要支付一个月的租金做保险费 (premium),就能有资质租到理想的房子,市面上提供租房担保产品的公司有以下五家:Insurent、The Guarantors、Jetty、Leap、Rhino。一般而言,大楼会有指定合作的担保公司,所以从它们当中挑选的时候,也要考虑到自己申请的公寓的政策。在很多时候,囿于种种原因,支付这一个月房租给保险公司往往也是在这座竞争激烈的城市顺利租房的唯一办法。

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关于 UTILITY(日常开销)

一般公寓楼的房租都包括水、煤气(Gas)和暖气(Heat),也有的会加上电全包。
由于纽约纬度较高,冬季漫长且严酷,所以市政府强制纽约五大区的居民楼供暖5-6个月,并且不收取供暖费用。
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关于大型管理公司

大楼工作人员专业度更好,楼下doorman更加尽职,冬季供暖更充足,可以免费更换年限到期的厨房、卫生间的各种电器和设施,上门维护、开锁也很方便。
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关于房源紧缺

纽约的房源和其他城市很不一样的地方就是房源更新非常快。随着旺季的到来,刚放出来的房源基本1小时内就会被抢空。

租房供需的变化,出现了很多一房难求的现象,纽约的租房模式也越来越倾向于国内。免中介费的房源越来越少,所以在这个租房旺季看到免中介的合适房源一定要尽快下手。

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关于区域的选择

1、考虑通勤和安全,距离学校不要超过50分钟的路程。
2、尽量居住在有24 hr doorman的公寓。住有门卫的大楼不仅更安全还可以代为收包裹,不会发生东西寄到无人签收或是放在门口丢失的问题。

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关于Broker Fee

Broker Fee意指在租房过程中,中介收取的服务费用, 通常为年租金的15%。提供的多项服务包括寻找房源,对比房源信息,实地拍摄看房视频,跟大楼建立联系,帮助租客走申请流程以及帮助其匹配室友等。

大楼和租房人双方都有可能需要支付broker fee,这一般取决于市场环境。

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关于找室友

租房时,在房租问题上必须要了解清楚,房子的租期,总房租和分配比等等。
在找室友时一定要沟通好细节问题。留学生网目前也为同学们提供拼室友的服务。

纽约学生租房热门区域:

哥伦比亚(Columbia)大学、福特汉姆(Fordham)大学、纽约理工学院(NYIT)、茱莉亚音乐学院(Julliard music school)、伯纳德(Barnard College)学院位于上西区,学生一般居住在Upper West,或是 Midtown West,地铁1、2、3、B、C可以保证30分钟从中城到达校园。哥大上方是HARLEM区治安不是很好,所以从125 街以上一般没有学生会去住了,120街以下都是安全的。Fordham、NYIT的学生也可以住在Queens ,住在离地铁不远的地方可以保证30-50分钟到达校园。
纽约大学(NYU),SVA 和 The New School/Parsons,佩斯大学(Pace),圣约翰(St John’s)大学 Manhattan 分校,CUNY,SVA,FIT,叶史瓦大学(Yeshiva)Manhattan分校位于Manhattan 中下城,学生一般居住在学校附近或是Queens LIC,Brooklyn Downtown,住在离地铁不远的地方可以保证30-50分钟到达校园。

曼哈顿Midtown中城

  • 中城包括从14街起往北至59街整片区域,自东向西又以5大道为界分为中城东和中城西。
  • 中城西豪华公寓选择很多,而且楼比较新,配套设施完善,交通便利,到曼哈顿绝大多数学校都很方便,一直是学生租房的热门地。
  • 中城东公寓楼大多较旧,但是相应的价格也略低。 从14街往北至23街,1大道往东至河边一片区域被叫做Stuyvesant Town,类似于国内的住家小区。社区内有健身房、球场,环境好,周边配套设施完备。

曼哈顿 Downtown 下城

  • 曼哈顿下城包括14街以南所有区域,其中包含SoHo、FiDi金融区、东西村、下东、下西、格林威治村、TriBeCa等。主要有NYU、Parsons、Pace等学校。
  • 由于SoHo、东西村、TriBeCa等区域内多为walk-up building和较老的公寓楼,条件及性价比较其他区域低,14街Union Square附近房价为纽约最高,学生多会住在靠近中城或FiDi金融区。
  • 除FiDi金融区外,downtown其他区域皆为很有纽约地方特色的区域,多小店、小餐馆及酒吧,还有比较有历史感的特色小楼,非常文艺小清新。特别是西部河边一带,生活安逸有情调。

Roosevelt Island 罗岛/罗斯福岛

  • 罗斯福岛是位于东河上的细长岛屿,夹在曼哈顿和皇后区之间。 罗岛最初的规划是为了给越战退役老兵提供养老的住处,所以岛上优美清净,适合居住。目前岛上居民的主要构成是学生,当地美国家庭和老人。
  • 罗岛也是全纽约最安全的地区。
  • 岛上有一条主要道路Main St,沿街有小餐馆、便利店、超市、学校、图书馆、邮局、警局等,基本生活配套非常完善。

Long Island City(Queens)/长岛城(皇后区)

  • 长岛城 ,位于 Queens 区的西北边的一片居民区,LIC是它的缩写。
  • LIC 是 Queens 区最靠近Manhattan 的地区之一。大家不要被它的名字误导了噢,它与纽约市东北边的 Long Island 是两个不同的地方,而后者才是我们印象中的“长岛”。
  • LIC 环境静中带动,居民一般以白人为主,华人,拉丁人次之。居民区一般以几个主要地铁站为中心分布,交通相对来说很方便,从地铁站可快速进入Manhattan或者是Queens其他地区。
  • 这里最大的特色就是是一片正在茁壮成长的热土,最新川普政府2017年减税计划政府规划的机会区我们去年预测了 LIC 即将成为纽约的798.如果你住的靠近East River东河边的话,就可以欣赏到Manhattan的无敌河景。

upper west side (uws) /上西区

  • 上西区的主要学校有 Columbia University,Fordham University,NYIT 以及茱莉亚音乐学院。
  • 哥大附近房子的优点在于户型大,有3室2卫,4室2卫, 5室2卫等。   大部分刚到来纽约的新生都会选择离学校比较近的位置,便于上课以及熟悉学校周边环境。对于一些晚上上课的同学,住在学校附近会比较方便。
  • 上西还有一块常被留学生选择的区域就是林肯中心,周边环境安全,可步行回家。但是林肯中心周边房子普遍较贵,所以大家一般都会选择合租,客厅也会住人。

布鲁克林 Downtown / BK Downtown

  • 布鲁克林Downtown是布鲁克林众多区域中的一块,是布鲁克林的交通、商业中心。
  • 这里有NYU Tandon、长岛大学等高校,还有各大金融机构的大楼,区内有不Luxury的出租楼。
  • 区域内交通便利,生活配套比较完善,综合来说是布鲁克林地区最适合学生居住的。

新泽西州-泽西市、Newport 地区

  • 泽西市,位于曼哈顿岛以西,紧靠自由女神像,一般住这里,大家会统称自己住在Newport。
  • “房子便宜!空间大!交通方便!政策好!Jersey比想象中要好很多呢。”是 2019 年我们对于泽西市的共识。
  • 开发商 IRONSTATE 带来了90 Columbus、70 Columbus 还有 235 Grand 这样优秀的全新租赁公寓,在纽约州新租房法简介导致租房绕不过担保(多花一个月房租)的情况下,这些公寓楼依旧支持多样化的支付方式。
  • 对于就读 Fordham 和哥伦比亚大学的同学而言,这些公寓可能比较远,但是对于就读NYU、 PACE、FIT等中下城的同学而言,PATH 城际地铁系统,工作日完全够用,快速进城。

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作为全美最大的留学生服务品牌,纽约留学生网拥有大量的专业服务人员与庞大的数据库,随时为你提供最真诚的服务、最即时的信息,以及最丰富的房源。我们不仅能够帮助学生推荐最正规、安全、舒适、便利的居所,同时也是纽约唯一能够提供拼室友、续租、接机,电话卡,家具运送等一系列增值服务的团队。

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